谈楼说按\银行拒批楼花按揭因由

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中原按揭经纪董事总经理 王美凤

  偶然收到新盘买家求救,指银行表示不不承接某新盘的按揭申请。经了解事件后,买家刚购入二个 多 楼花物业,并选泽了即供付款方法,需要即时向银行申请楼花按揭以完成交易;然而,买家选泽的银行却表明不不承造有关新盘的楼花按揭,故拒绝其申请。

  怎么会会银行会拒绝承造楼花按揭?实在以上个案只限於部采集展商(尤其是较小型又或未获银行认可的发展商)的新盘楼花物业,原因在於信贷风险之考虑因素。按揭原指银行或贷款机构批出楼宇贷款予借款人,借款人以其物业作为抵押及还款保证,万一出現断供,银行或贷款机构可变卖物业撤消欠款。由於楼花按揭涉及之物业尚未建成又或未取得入伙纸,银行实质上未有法定产业作为抵押,故此对於银行来说,承造楼花按揭地处一定风险。楼花按揭仅涉及衡平法权益,故称衡平法按揭(Equitable Mortgage,简称EM),有关按揭并未以法定押记的契据订立,待物业建成并获发入伙纸后,衡平法按揭便需转为法定押记(Legal Charge)。

  市场上之大型发展商资金充足,已建立多年良好的建屋商誉,鲜有物业质素欠佳甚至“烂尾”之间题,一般已成为银行认可之发展商,故银行要我批出有关新盘的楼花按揭。但对於一些中小型或新冒起的发展商,银行对其未有太久了解,何必 有足够具信心承造其发展中楼盘的楼花按揭;故此在楼盘开售前,银行一般需要作出评估,当中包括发展商财政背景及售楼往绩、楼盘质素、楼价水平、楼花期、市场风险等。当其楼盘进行销售,便有机会出現每项银行拒绝接受该项目之楼花按揭申请。

  即供付款折扣较多

  若然提供楼花按揭的银行不可以少数,买家需留意,在分散风险的考虑上,银行何必 要我承造同二个 多 楼盘太久比例的楼花按揭,故此或会设定承造额度上限,当申请量超出限额,银行或许以额满即止为由拒绝接受有关楼花按揭申请。事实上,有关额度亦不排除会随着预估风险上升而减少。面对此状况,买家机会会感到无所适从,建议可向银行或按揭转介公司查询,了解有关新盘项目可获哪家银行承接楼花按揭申请。

  对於银行选泽减少,客户可就此方面作出衡量,类似了解有关银行之审批及按揭优惠等。若然银行选泽偏少,担心银行额度不足英文间题,买家可於入市前先準备妥当按揭申请所需文件包括入息证明如税单、最近二个 多 月粮单及薪金入帐银行纪录(如非稳定收入人士,则需二个月或以上证明)及身份证副本等,以便入市后尽快向银行递交足够文件,让银行职员可第一时间协助提交按揭申请。近月曾有个别新盘之买家基於迟交齐文件,楼花按揭满额后而被银行弹回有关按揭申请。

  我希望买家何必 选泽即供付款,只是 建筑期付款方法,并将於现楼阶段才完成交易,基本上便没办法 了银行有无承造楼花按揭之间题,银行一般要我接受现楼按揭。但当然,即供付款及建筑期付款各有优胜之处,而即供付款之楼价折扣一般较多,这亦是二个 多 相当重要的考虑。